LE CAS PARTICULIER DES LOCATIONS MEUBLÉES

Les baux meublés sont régis par les dispositions du Code civil (art. 1709 et s.). En ce qui concerne les locations meublées à usage d’habitation principale consenties à des locataires personnes physiques, celles-ci sont par ailleurs soumises à des règles d’ordre public posées par le code de la construction et de l’habitation (art. L. 632-1).

Les règles communes à l’ensemble des baux meublés

Le droit de préemption du locataire

En location meublée, la loi n’accorde pas au locataire de droit de préemption en cas de délivrance par le bailleur d’un congé pour vente. Les dispositions visées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont en effet ici inapplicables. Néanmoins, si un droit de préemption a été contractuellement prévu, il conviendra de le respecter.

Les diagnostics obligatoires

Un dossier de diagnostic technique est annexé au contrat de location et comprend :

Le régime juridique des réparations et des charges locatives

Les réparations locatives : Les dispositions du Code civil relatives aux réparations locatives sont supplétives de volonté. Il est donc possible pour les parties de convenir dans le bail de modalités particulières en ce qui concerne la répartition des réparations entre les parties.
A ce titre, rappelons que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 n’a pas vocation à s’appliquer puisque ce décret est pris en application de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins possible pour les parties de se soumettre contractuellement aux dispositions de ce décret.

Les charges récupérables : En ce qui concerne la définition, dans le cadre d’une location meublée, des charges récupérables sur le locataire, la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable. Le Code civil n’apporte pour sa part aucune précision relative à la définition des charges récupérables sur le locataire. Les parties doivent donc impérativement prévoir dans le bail quelles seront les charges récupérables sur le locataire. Il reste néanmoins possible pour les parties de se soumettre contractuellement aux dispositions du décret précité n° 87-713 du 26 août 1987. Enfin, les parties ne doivent pas oublier de préciser les modalités de paiement de ces charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle, forfait de charges, remboursement au fur et à mesure du paiement par le bailleur des charges locatives).

Le montant du dépôt de garantie

Son montant est libre. Rappelons néanmoins qu’en vertu de l’article 67 du décret d’application de la loi Hoguet du 20 juillet 1972, les loyers payés d’avance entre les mains d’un mandataire, sous quelque forme et pour quelque cause que ce soit, …

Le cumul possible d'un cautionnement avec une assurance loyers impayés

Il n’est possible de cumuler les deux qu’en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Depuis la loi ALUR, l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 s’applique désormais aux locations meublées.

Les règles spécifiques aux locations meublées ne constituant pas la résidence du locataire

La durée du bail, les modalités de renouvellement et les règles de congé

Lorsque le locataire n’établit pas sa résidence principale dans les lieux loués, seules les dispositions, supplétives de volonté, du Code civil, ont vocation à s’appliquer. Ainsi, la durée du bail, ses modalités de renouvellement et les règles de congé ne sont pas réglementées. Les parties peuvent ainsi conclure un bail pour la durée qu’elles souhaitent, prévoir ou non la faculté pour l’une ou l’autre des parties de donner congé, inclure ou non une clause de tacite reconduction, etc.

L’absence d'application du décret sur la décence

Les normes imposées par le décret relatif aux caractéristiques d’un logement décent ne s’appliquent pas lorsque le locataire n’utilise pas les lieux à usage d’habitation principale.

La révision du loyer

Les parties doivent prévoir contractuellement la révision du loyer. L’indice de référence peut être librement choisi par les parties à condition d’être un indice en lien avec l’objet du bail. A ce titre, les parties peuvent dans la clause d’indexation faire référence à l’IRL ou à l’indice du coût de la construction.

Les règles spécifiques aux locations consenties à usage d’habitation principale

Mise à disposition d'un mobilier suffisant

Depuis un décret du 31.07.2015, le mobilier obligatoire dans une location meublée a été défini. A savoir :

La notion de résidence principale

La loi ne donne pas de définition de la résidence principale. La jurisprudence considère qu’il s’agit du lieu où le locataire réunit ses intérêts familiaux et professionnels.

Le droit de préemption du locataire

Comme la location meublée qui n’a pas été consentie à usage d’habitation principale, la loi n’accorde pas au locataire de droit de préemption en cas de délivrance par le bailleur d’un congé pour vente.

La durée du bail: règles de congé,et modalités de renouvellement

La durée du bail est d’un an minimum. A défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail est ensuite tacitement reconduit pour un an.

L’application des dispositions relatives à la décence

Sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer à son locataire un logement répondant aux critères de décence imposés par le décret du 30 janvier 2002 (normes de surface, ventilation adaptée, installation d’alimentation en eau potable…).

La révision du loyer

La révision du loyer doit également être contractuellement prévue. La révision du loyer est cependant ici encadrée. En effet, l’augmentation de loyer résultant de l’application d’une clause d’indexation ne peut dépasser la variation de l’IRL.

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