THÈMES JURIDIQUES
Face à toutes les informations et thèmes juridiques que l’on retrouve sur Internet et à la constante mise à jour des textes de loi, il n’est pas toujours facile de savoir quels sont vraiment ses droits.
Cette page a pour objectif de vous aider à comprendre vos droits en toutes circonstances et quel que soit le problème rencontré.
SYNDIC
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Assurances Immeubles
En règle générale la souscription des immeubles sont destinées aux bâtiments:
- Dont la construction comporte pour au moins 75% en matériaux incombustibles
- A usage principal d’habitation ou de bureaux, dont la présence d’activité(s) professionnelle(s) à caractère commercial ne peut excéder 25 % de la S.H.O.B.
- Ne renfermant pas des hôtels, dancings, pianos-bars, boîtes de nuit, discothèques, dancing, bar de licence V, bar avec piste de danse, cabaret et sex-shop, atelier de confection, station service, autres risques
- N’appartenant pas à des SA d’HLM
- Ne relevant pas de la réglementation des Immeubles de Grande Hauteur et des Établissements Recevant du Public
- Ne constituant pas un grand ensemble immobilier (plus de 20 000 m2)
- Non classés ou inscrits à l’inventaire pour partie ou en totalité des monuments historiques
- A vocation principalement locative
- Le type de risque n’est pas un parking seul, un château ou un manoir
- L’immeuble est réservé aux usages 100% habitation, ou 100% bureaux ou Habitation et commerces, avec une superficie commerce inférieure à 25%
- L’immeuble doit comporter au moins 90% de matériaux durs dans la construction et la couverture
- La nature de l’activité de l’immeuble ne doit pas être l’une des suivantes : restaurant/pizzeria, commerce de droguerie, discothèques, dancing, stations service, carrosserie, peintures, travaux de bois et entrepôts
Pour les risques situés dans une ZUS, ainsi que pour les bâtiments construits ou édifiés sur une zone soumise à un PER (loi 95-101 du 02 02 1995) ou une sur zone Cat Nat, merci de vous rapprocher du Service Souscription.
Pour plus d’informations sur ces risques ou sur la localisation des locaux par rapport à ces zones, nous vous renvoyons aux sites gouvernementaux:
www.cartorisque.prim.net : Il s’agit de la publication via Web de l’ensemble des cartes des risques naturels et technologiques majeurs,
dont les informations proviennent des services déconcentrés de l’État, sous l’autorité des préfets concernés.
www.sig.ville.gouv.fr/atlas/zus : Portail d’informations statistiques territorialisées sur tous les aspects de la gestion des quartiers sensibles.
Définitions des clauses spéciales
- Renonciation à recours contre les locataires ou occupants
Les compagnies renoncent au recours qu’ils sont fondés à exercer contre les locataires ou occupants à titre gratuit des locaux assurés, en cas d’incendie ou de dégât des eaux.
Toutefois si la responsabilité de l’auteur des dommages est assurée nous pourrons, malgré cette renonciation, exercer notre recours par voie d’action directe contre l’assureur du responsable, dans la limite de cette assurance
- Locaux à usage de location non meublée
Le souscripteur déclare que les locaux désignés aux Dispositions Particulières ne constituent pas la résidence secondaire de l’assuré et ne sont pas à usage d’hôtel ou de location meublée
- Absence de risques aggravants
Le souscripteur déclare qu’il n’existe aucun risque aggravant les dangers d’incendie ou d’explosions dans les locaux assurés ou dans les immeubles situés à moins de 10 mètres de ceux-ci.
- Biens achetés à crédit
Les biens assurés étant achetés à crédit, il est entendu que jusqu’au paiement de la dernière traite, aucune indemnité ne sera versée en cas de sinistres (autres que ceux causés aux tiers) au titre des garanties incendie, dégâts des eaux, attentats, catastrophes naturelles sans l’accord de l’organisme ayant consenti le crédit et dont le nom figure sur la proposition ou la dernière demande de modification.
- Usufruit et nue-propriété
En cas de sinistre pendant la durée de l’usufruit, il est formellement convenu que le montant du dommage à notre charge ne sera payé par nous que sur la quittance collective de l’usufruitier et du nu-propriétaire, qui s’entendront entre eux pour la part que chacun aura à prendre dans l’indemnité. A défaut d’accord, nous serons bien et valablement libérés envers l’un et l’autre par le simple dépôt, à leurs frais, du montant de l’indemnité à la Caisse des Dépôts et Consignations, le nu-propriétaire et l’usufruitier présents ou dûment appelés par acte extrajudiciaire et sans qu’il soit besoin d’autres procédures.
- Reconnaissance du métré
Le souscripteur s’engage à déclarer les caractéristiques du risque (notamment occupation, contiguïté et surface) avec le maximum de précisions et autorise l’assureur à vérifier l’exactitude de sa déclaration.
En conséquence, l’assureur renonce à se prévaloir de toute erreur involontaire et à la règle proportionnelle qui en résulterait.
En contrepartie le souscripteur s’engage à déclarer toute adjonction ou modification postérieure à la date d’effet du contrat.
- Franchise absolue
Part de dommages ou réclamations à la charge de l’assuré. Son montant est fixé aux Dispositions Particulières du contrat.
- RC du syndic bénévole
La garantie « Responsabilité civile du conseil syndical » est étendue à la garantie « Responsabilité civile du syndic bénévole » dans les limites des garanties responsabilité civile de propriétaire d’immeuble.
Nous garantissons la responsabilité civile qu’un copropriétaire peut encourir à l’égard des tiers lorsqu’il assure les fonctions de syndic bénévole ou de conseil syndical par suite :
– d’erreurs, omissions ou négligences commises par lui-même ;
– de perte ou destruction de pièces et documents à lui confiés.
Sont exclus (outre les exclusions générales et celles prévues à la garantie « Responsabilité civile propriétaire d’immeuble ») :
– le non-versement ou la non-restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l’assuré ou ses préposés à moins que la responsabilité n’en incombe à l’assuré en sa qualité de commettant ;
– les responsabilités des syndics professionnels dont l’activité est régie par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, et qui doivent justifier par ailleurs d’un diplôme ou d’expérience professionnelle, d’une carte professionnelle, d’une garantie financière et d’un contrat spécifique d’assurance de responsabilité civile professionnelle.
Il n’est en rien dérogé aux autres clauses et conditions du contrat.
- Piscine
En ce qui concerne la garantie «Responsabilité propriétaire d’immeuble», la garantie est également acquise à la condition expresse que les normes de sécurité soient conformes à la réglementation en vigueur.
Au titre de la garantie « Dégâts des Eaux »,
Sont garantis les dommages matériels provenant du débordement des bassins et piscines ainsi que de la rupture de leur alimentation de vidange.
- Panneaux solaires
LES PANNEAUX SOLAIRES CONSTITUENT LA TOITURE LES PANNEAUX SOLAIRES SONT FIXES A LA TOITURE
Le souscripteur déclare que la toiture terrasse est constituée par des panneaux solaires.
- Bris de machine
La garantie est accordée pour les dommages matériels, installations technique et frais de réparation
- Syndicats de copropriété
Le syndicat de copropriété est la structure de gestion de la copropriété dans un immeuble. Le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale. Il peut agir en justice et souscrire des contrats. Ses décisions sont prises en assemblée générale réunie sur convocation du syndic de copropriété. Le syndic de copropriété est la personne physique chargée de l’administration des parties communes d’une copropriété. Le syndic est élu par l’assemblée générale des copropriétaires qui doit approuver un contrat de mandat notifié parmi les documents de convocation de l’assemblée.
- Syndic professionnel
Est une personne physique exerçant en son nom propre ou une société. Le syndicat professionnel doit en outre posséder une carte professionnelle de «gestion immobilière» délivrée par la préfecture. Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires.
- Syndic bénévole
Est un copropriétaire ou son conjoint, à l’exception de son concubin ou de son partenaire pacsé. le syndic non professionnel n’est pas rémunéré, mais les frais qu’il engage pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.
- ADB (Administrateurs de biens)
L’administrateur de biens immobiliers est un mandataire qui est au service d’un propriétaire ou d’un syndicat de copropriétaires. Il est chargé de la gestion de un ou de plusieurs bien immobiliers. Il se charge de gérer des biens immobiliers qui sont mis en location par des particuliers, des professionnels, des institutions bancaires, des compagnies d’assurances, des sociétés foncières et bien d’autres encore.
- ASL (Associations syndicales Libres)
Les ASL libres sont des personnes morales de droit privé relevant des tribunaux de l’ordre judiciaire.
L’objet de l’ASL, il peut être différencié et adapté selon l’environnement :
– en milieu rural, il s’agit souvent de remembrement des terres, d’entretien d’ouvrages ou de travaux d’équipement, drainage, etc.
– en milieu urbain, il comprend l’assainissement, la voirie ou la gestion de services d’intérêt collectif. Les ASL se développent essentiellement dans le domaine des lotissements mais aussi dans celui des ensembles immobiliers.
– AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres)
Les AFUL sont des associations syndicales libres adaptées au milieu urbain.
Les AFUL sont donc à la fois soumises aux règles générales des associations syndicales libres (constitution, administration) mais aussi à des règles particulières qui concernent leur objet (mission), la composition des assemblées et le rôle du président.
- Bâtiment neuf
Un immeuble neuf est un bâtiment d’habitation nouvellement construit de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé.
Catégorie Immeuble
– Luxueux : Immeuble construit avec des matériaux de très bonne qualité et chers (tels que le marbre, l’acajou, marqueterie…) présentant un grand niveau de confort (isolation phonique, thermique), de nombreux services (gardien, ascenseurs, portail d’entrée sécurisé…) et situé dans un environnement de grande qualité.
– Confortable : Immeuble construit avec des matériaux durs, bien entretenu de façon qu’il reste confortable par destination pour ses occupants.
– Modeste : Immeuble construit en dur avec des matériaux de qualité moyenne ne présentant aucun niveau de confort et non entretenu.
- Copropriété horizontale
La copropriété horizontale est un terrain qui a été loti. Les constructions sont propriétés individuelles, le terrain sur lequel sont édifiées les maisons ainsi que la voirie et équipement sont communs. Le terrain entourant la maison est en copropriété à usage restrictif individuel de l’occupant.
- Copropriété verticale
La copropriété verticale est constituée de logements individuels en étages (immeuble).
- Indivision
L’«indivision» est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes.
Un bien est dit indivis lorsqu’il appartient à un ensemble de personnes, sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu’elles puissent en vendre leurs parts sans l’accord des autres.
- Jardins suspendus
Il s’agit de compositions végétales placées en hauteur, ou sur plusieurs niveaux. Cela peut concerner aussi bien des jardins aménagés sur des balcons que sur les toits en terrasse des immeubles urbains.
- Murs en matériaux modernes
Béton ou parpaing
- Murs végétaux
Mur porteur supportant un feutre nutritif sur lequel des plantes spéciales sont implantées; ou système de jardinières installés avec des plantes retombantes et résistantes.
- PNO (Propriétaire non occupant)
Propriétaire qui n’occupe pas son logement ou immeuble
- SCI (Société Civile Immobilière)
Une SCI est une société civile (donc une société qui n’a pas de but commercial), qui a un objet Immobilier par exemple détenir ou gérer un ou plusieurs immeubles.
Une S.C.I. doit être constituée entre 2 personnes au minimum. Il n’y a aucun maximum prévu par la loi ni aucune condition de qualité, ni de nationalité, requise pour être associé.
Peuvent être associées des personnes physiques avec des personnes morales, ou bien, des personnes morales ensembles, ou encore, des personnes physiques uniquement.
- Succession
La succession désigne la transmission du patrimoine d’une personne décédée à ses héritiers.
- Surface développée
Surface totale des locaux assurés, murs compris ainsi que caves, greniers, garages en surfaces, dépendances, sous-sols utilisés ou non. Les greniers, sous-sols, caves et garages en sous-sol ne sont pris en compte que pour la moitié de leur surface réelle.
Dans la déclaration de la surface développée, une erreur de 10% sera tolérée.
- Toiture terrasse
Ouvrages d’allure horizontale destinés à couvrir des bâtiments.
- Toiture végétale
La toiture végétale, également appelée toit vert, écotoit, toit végétalisé ou plus scientifiquement PCVH (Paroi Complexe Végétalisée Horizontale) consiste à recouvrir d’un substrat végétalisé un toit plat ou à faible pente.
Garantie financière et protection juridique des propriétaires bailleurs
Lors de la mise en location d’un locaux d’habitation par le propriétaire il y lieu de penser garantir le propriétaire contre les risques juridique et financier et les conséquences qui s’y rattachent dans le cadre d’une gestion confiée à un administrateur de biens, en cas de défaillance du locataire.
Les garanties ne s’appliquent qu’aux lots bénéficiant d’un bail conforme à la législation en vigueur à sa date d’établissement.
Protection Juridique Propriétaire Bailleur
L’assureur s’engage à entreprendre à ses frais soit à l’amiable, soit judiciairement, toutes les diligences, actions et recours que l’assuré serait en droit d’exercer contre son ou ses locataire(s) ou toute personne dont ce ou ces dernier(s) est (sont) responsable(s).
L’assureur s’engage aussi à pourvoir à la défense de l’assuré devant toute juridiction civile, pour toute contestation du locataire ayant son origine dans l’exécution du contrat de location du lot assuré.
Seront pris en charge par l’assureur et avec son accord :
– les frais d’huissier
– les frais et honoraires des experts désignés par le tribunal
– les frais et honoraires d’avocat dans les limites prévues
Garantie des détériorations immobilières
L’assureur s’engage à indemniser l’assuré des dégradations et destructions causées par le locataire aux biens immobiliers exclusivement, et constatées à son départ par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par huissier, dans les conditions et limites prévues aux présentes
Conventions Spéciales.
Pour les locataires se trouvant dans les lieux avant la signature du contrat et dont la location n’a pas été précédée d’un état des lieux, ces derniers seront considérés comme étant en bon état lors de la prise de possession, et ce en vertu de l’article
1731 du Code Civil.
En l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, le propriétaire ou son mandataire fera établir dans un délai de 8 jours maximum un constat par un huissier.
La garantie se compose aussi des frais d’état des lieux de sortie établi par huissier, qui sont pris en charge.
Garantie de la vacance locative
L’assureur garantit à l’assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies par ce dernier du fait de l’absence de perception des loyers, charges et taxes, résultant de la non relocation des locaux d’habitation uniquement après le départ du locataire.
La garantie prend effet le lendemain de la date de l’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire ou par huissier, ou le lendemain de la date de fin du congé si le locataire est parti avant la fin de son congé, pour se terminer à la signature du bail du nouveau locataire.
En cas de résiliation du présent contrat, le paiement des indemnités au titre de la présente garantie cessera à la date de la résiliation.
Garantie de la carence locative
L’assureur garantit à l’assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies par ce dernier du fait de l’absence de perception du loyer hors charges et taxes, résultant de la non location de son lot à dater du Procès-verbal de réception de ce dernier, levé de toutes réserves jusqu’à la date de la 1ère location ou la date du terme de la garantie prévue aux dispositions particulières.
Le propriétaire d’un lot dans un programme couvert par la garantie Carence locative garde l’avantage de cette garantie même s’il ne souhaite pas souscrire les garanties « Loyers Impayés » et « Vacance locative ».
Garantie des charges communes et protection juridique de copropriété
LA GARANTIE DES CHARGES COMMUNES DE COPROPRIÉTÉ
Cette garantie représente le paiement des indemnités, avec recours éventuel à l’encontre de copropriétaires ou d’associés de société immobilière, à raison de la défaillance de ceux-ci pour le règlement de leur exacte part contributive aux charges définies ci-après, grevant l’immeuble collectif et communes à l’ensemble des copropriétaires ou associés sans exception.
La défaillance d’un copropriétaire ou associé, est constitué par le fait que deux échéances trimestrielles ou une échéance semestrielle, consécutives de charges demeurent impayés.
DÉFINITION DES CHARGES COMMUNES
Les charges communes sont constituées par :
- Les dépenses courantes d’administration et de fonctionnement des services communs de l’immeuble, sous réserve qu’elles aient été régulièrement décidées ou engagées dans les limites de leurs compétences par les représentants légaux de la collectivité
- Le coût des travaux d’entretien, de conservation ou amélioration des parties communes et des éléments d’équipement communs, régulièrement votés par l’assemblée Générale des copropriétaires ou associés
- Les provisions spéciales, votées dans les mêmes formes, en vue de l’exécution ultérieure des travaux.
LA GARANTIE PROTECTION JURIDIQUE DE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ
Cette garantie permet d’entreprendre, soit à l’amiable, soit devant toute juridiction, toutes diligences et actions destinées à réclamer la bonne exécution des travaux entrepris sur les parties communes, réclamer la cessation de toute violation des droits ou troubles de jouissance soit du fait d’un tiers, soit de malfaçon, soit de l’inobservation des statuts ou du règlement de jouissance.
Pourvoir à la défense des intérêts de la collectivité si celle-ci est assignée.
Les assurances de la copropriété
Les assurances de la copropriété
Une copropriété peut souscrire plusieurs types d’assurances. La première d’entre elles, la plus importante, est la multirisque immeuble qui garantit l’immobilier, principalement le clos et le couvert (les murs et la toiture).
Vous trouverez dans la suite de ce texte quelques explications qui vous permettront de mieux appréhender ces questions qui ont parfois leur importance, notamment au moment d’un sinistre.
La multirisque immeuble
Les garanties de base du contrat assurance multirisque immeuble :
- Incendie – explosion, risques annexes (attentats, actes de terrorisme, foudre …)
- Dommages électriques
- Évènements climatiques (exemple : tempête, foudre etc.….)
- Catastrophes naturelles (obligatoires)
- Catastrophes technologiques (obligatoire)
- Dégât d’eau, recherche de fuite, refoulement des eaux usées
- Vol et vandalisme
- Responsabilité civile de la copropriété
- Bris de glace
L’intercalaire
Les administrateurs de biens disposent, en outre, d’un intercalaire mis à leur disposition par tout intermédiaire d’assurance spécialisé sur le risque de la copropriété. Cet intercalaire est un complément des garanties de base qui apporte une sécurité supplémentaire aux copropriétaires. C’est un plus puisque nous y trouvons, entre autres, les garanties suivantes :
- Reconnaissance du risque : une information fausse (non volontaire) indiquée sur le contrat n’aura pas d’incidence sur l’indemnisation d’un sinistre. Le contrat sera rectifié. Quelques exemples d’erreurs : la superficie assurée, la présence d’activité commerciales, professionnelles, artisanales voire industrielles
- Infiltrations par façade (c’est exclu dans les contrats individuels)
- Choc de véhicule terrestre à moteur non identifié
- Perte d’eau
Quelques définitions de base sur l’assurance multirisque immeuble :
Conditions générales d’un contrat : livret qui définit toutes les garanties et pour chacune d’elle détermine les exclusions, fixe les limites et précise les franchises s’il y en a.
Conditions particulières d’un contrat : c’est là que sont indiquées les caractéristiques de la chose assurée (appelée le risque), à savoir l’adresse de ce risque, l’adresse de quérabilité (c’est à dire celle du syndic), la superficie, le nombre de niveaux et l’occupation. Un contrat est nécessairement composé de conditions particulières et générales.
Superficie : elle est calculée hors-œuvre brute, à la verticale extérieure des murs, développée en fonction du nombre de niveaux. Parkings couverts, sous-sol, box, caves, balcons, combles aménageables sont à prendre pour moitié de leur surface. Une erreur de 10% maximum est acceptée (sauf si présence d’un intercalaire qui annule toute limite à condition que ce soit involontaire).
Indice : il est fixé par la Fédération Française du Bâtiment et sert à revaloriser les plafonds de garanties, la cotisation et parfois les franchises. Il est contractuel.
Franchise : c’est la part du coût des dommages qui reste à la charge de l’assuré.
Valeur de reconstruction avec valeur à neuf : vous serez intégralement indemnisé sauf si la vétusté appliquée par les experts est supérieure à 25% (ou plus selon l’intercalaire). Avoir plus de 25% de vétusté signifie que l’immeuble est en mauvais état d’entretien.
Sinistralité : c’est l’ensemble des sinistres déclarés sur une période donnée (en général 24 ou 36 mois). Ces sinistres doivent avoir donné lieu à indemnisation (payée ou en passe de l’être).
La protection juridique
Renseignements téléphoniques en cas de problème avec un tiers, la définition du tiers est large (un copropriétaire est considéré comme tiers par rapport à la copropriété)
Résolution à l’amiable du différend avec le tiers
Engagement d’une procédure si la tentative amiable échoue.
La protection individuelle accident des bénévoles de la copropriété
Cette assurance rembourse les frais engagés en cas d’accident survenu à l’occasion d’une action bénévole en faveur de la copropriété.
L’assurance dommage-ouvrage
Certains travaux d’entretien nécessitent la souscription d’un tel contrat (exemples : couverture, plomberie, électricité, ravalement avec étanchéité … en général toute intervention sur le gros œuvre). C’est le syndic qui souscrit pour le compte de la copropriété. La garantie coure sur 10 ans à partir de la réception des travaux. Il se peut qu’elle soit aussi acquise en cours de chantier (tous risques chantier).
N’hésitez pas à nous interroger sur ce qui précède.
Document établi par Maurice Oudot, agent général d’assurances Axa. Son contenu ne saurait servir de référence à tout règlement de litiges avec un tiers et n’est qu’indicatif.
Une copropriété est-elle un “consommateur”, au sens de la loi CHATEL ?
Cette question fondamentale, concerne de très nombreux contrats de prestations de service (dont les contrats d’entretien d’ascenseur, contrats pour des prestations de nettoyage etc…) qui prévoient d’une manière générale, une tacite reconduction.
La conséquence est que de tels contrats ne peuvent être en théorie, résiliés qu’à la date d’anniversaire de leur signature.
Par une loi du 3 janvier 2008 dite Loi CHATEL, une réforme a ajouté au bénéficiaire du régime de protection des consommateurs, les « non-professionnels « . Il s’agit principalement de l’Art. L.136-1 du code de la consommation, qui fait obligation et impose aux prestataires de services d’informer les non-professionnels et consommateurs par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période, autorisant le rejet de la reconduction.
Inévitablement, s’est posée la question de savoir si le syndicat des copropriétaires pouvait ou non bénéficier du statut du « non-professionnel » et ainsi, du code de la consommation.
Certains juges du fond et notamment des Cours d’Appel, ont refusé dans un premier temps, d’assimiler un syndicat des copropriétaires, à un non-professionnel, s’agissant d’une personne morale.
Par un arrêt du 23 juin 2011, la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation a mis fin à la controverse, et vient aujourd’hui de consacrer le principe suivant lequel : « Les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie de non-professionnels ».
Aussi, d’une manière nette, on peut donc désormais considérer que le syndicat des copropriétaires bénéficie du code de la consommation en matière de reconduction des contrats de prestations de service (cassation 1ère Chambre Civile, 23 juin 2011, n°10 – 30. 645)
Il en résulte l’obligation pour les prestataires de services ayant conclu un contrat avec un syndicat des copropriétaires, comportant une clause de tacite reconduction, d’avoir à rappeler audit syndicat, trois mois au plus tôt et un mois au plus tard avant l’échéance du contrat, la faculté qui lui est offerte de renoncer à cette reconduction tacite.
A défaut d’avoir satisfait à cette obligation, le syndicat pourra donc résilier le contrat à tout moment, à compter de la tacite reconduction.
Toutefois, l’arrêt rendu par la cour de cassation ne précise pas le délai de préavis qui pourrait être requis…
Les principales étapes de la procédure de saisie immobilière
Les formalités précédant la mise en vente : la procédure est introduite par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière au débiteur.
La publication de ce commandement au bureau des hypothèques doit intervenir dans un délai de deux mois. Il rend l’indisponibilité du bien saisi.
Le créancier dispose d’un délai d’un mois à compter de la publication pour déposer un cahier des conditions de vente au greffe.
Le cahier contient notamment le montant de la mise à prix et la désignation d’un séquestre ou dela Caissedes dépôts et consignations pour recevoir les fonds issus de la vente.
Dans les quinze jours suivants le dépôt du cahier, le créancier fait délivrer au débiteur et aux créanciers hypothécaires une assignation à comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution, qui ne peut se tenir avant un délai d’un mois suivant la date de l’assignation.
La vente judiciaire ou amiable : à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution tranche les contestations ou les demandes incidentes et détermine les modalités de vente du bien.
Le juge peut autoriser le débiteur à vendre son bien à l’amiable dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, pouvant être prorogé pour trois mois.
Sur justification de la vente notariée, le juge constate l’extinction de l’instance. Il peut accorder des délais de paiement jusqu’à 24 mois.
A défaut, le juge ordonne la vente forcée à une audience devant se tenir dans un délai compris entre deux et trois mois.
La vente a lieu aux enchères publiques, sur demande du créancier poursuivant ou des créanciers hypothécaires.
Une surenchère du dixième du prix est possible dans les dix jours de la vente.
Elle impose la réitération des publicités légales et de la vente aux enchères.
Le paiement du prix et la sanction de l’inexécution : l’acquéreur sur vente forcée doit payer le prix et les frais de la vente dans un délai de deux mois ; une fois ces sommes payées, l’acquéreur devient propriétaire et se voit délivrer le titre de vente, qu’il doit publier au bureau des hypothèques.
La publication du titre de vente purge les privilèges et hypothèques.
Le prix sera alors distribué aux différents créanciers.
V.GARCON
Avocat
www.avocats-w2g.com
Le privilège spécial immobilier
Le privilège spécial immobilier est mis en œuvre lors de la vente du bien d’un copropriétaire débiteur. Il permet au syndicat des copropriétaires d’être prioritaire sur les autres créanciers en particulier sur le prêteur de deniers pour l’exercice comptable en cours et les quatre exercices qui le précèdent.
L’article 19-1 de la Loi du 10 juillet 196 prévoit que les charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 sont garantis par le privilège spécial immobilier prévu à l’article 2374 du Code Civil.
Pour le mettre en œuvre, il est nécessaire de délivrer une opposition au notaire ou à l’avocat par l’intermédiaire d’un Huissier de justice au domicile élu indiqué dans la notification article 20 (avis de mutation).
L’opposition doit être signifiée dans les 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation. Toutefois, si aucun domicile élu n’est prévu, le délai ne commence pas à courir à l’encontre du syndic.
Elle doit obligatoirement contenir un décompte établi par exercice comptable des sommes liquides et exigibles dans lequel figurent distinctement :
– les charges communes des services collectifs (article 10 Loi du 10 juillet 1965)
– les travaux d’amélioration (article 30)
– les sommes garanties par une hypothèque
– les frais et les honoraires
Attention, ces sommes n’ont pas toutes le même rang pour leur règlement en cas de concurrence de créanciers.
Le syndicat a priorité sur tous les créanciers pour l’année en cours et les deux années précédentes. Il s’agit du super-privilège.
Il est en concours avec le prêteur de deniers pour les deux années précédentes. On parle de privilège simple.
Pour les autres années antérieures, le paiement se fera en fonction du rang hypothécaire.
Quant aux frais, ils seront réglés en dernier lieu après le paiement de tous les autres créanciers.
En l’absence d’opposition régulière, le privilège spécial immobilier ne pourra pas être invoqué.
La saisie immobilière : schéma en deux parties
La validité des clauses de solidarité entre indivisaires, pour le paiement des charges
À diverses reprises, la question s’est posée de la validité, des clauses insérées dans les règlements de copropriété, prévoyant une solidarité entre propriétaires en indivision, d’un lot de copropriété, au titre du paiement des charges.
La constitution d’une indivision résulte généralement, de deux hypothèses :
soit l’acquisition d’un bien immobilier, par plusieurs propriétaires, en indivision
soit la constitution d’une indivision, du fait d’une succession
En matière d’indivision, les propriétaires titulaires de droits sur un ou plusieurs lots, ne sont pas, au regard de la loi, débiteurs solidaires.
La solidarité en effet, doit être prévue par un texte, pour pouvoir s’appliquer.
Aussi, et en vertu de ce principe, une éventuelle dette entre indivisaires, notamment en matière de charges, doit être répartie à proportion de la part de chacun, dans l’indivision.
La seule hypothèse où l’obligation d’agir en recouvrement contre chaque co-indivisaire ne s’applique pas, est celle dans laquelle les indivisaires ont, en application de l’Art. 1873-6 du Code Civil, désigné l’un d’entre eux pour les représenter, de sorte que le syndic peut s’adresser à lui seul, pour réclamer le paiement intégral des charges.
C’est la raison pour laquelle il a été inséré, dans nombre de règlements de copropriété à la fois anciens mais également actuels, une clause de solidarité entre indivisaires, pour le paiement des charges de copropriété.
La validité d’une telle clause a, dans un premier temps, fait l’objet d’une discussion en jurisprudence, de même qu’en doctrine, et donné lieu à des décisions divisées, des juridictions du fond.
Finalement, la Cour de Cassation a définitivement tranché le débat, en considérant que la clause de solidarité devait produire effet, quelle que soit l’origine de l’indivision, par exemple dans le cas d’une indivision successorale (civile, 3ème, 23 mai 2007).
En revanche, il doit être rappelé que la jurisprudence a également estimé qu’il ne saurait être valablement instauré, dans un règlement de copropriété, une quelconque solidarité entre un vendeur et un acquéreur, pour le paiement des charges de sorte qu’une telle clause, sera réputée non écrite.
Ludovic REVERT-CHERQUI
Avocat à la Cour
Spécialiste en droit immobilier
43, bd Haussmann
75009 Paris
Tél. 01.45.48.26.22
Fax. 01.45.48.06.86
E-mail : l.revert-cherqui@wanadoo.fr
Le règlement des charges par prélèvement automatique est un service gratuit
Comme de plus en plus d’entreprises, de service publics ou privés, nous sommes sollicités par nos Clients, pour la mise en place du prélèvement automatique des charges de copropriété.
Les provisions sur charges de copropriété sont payables à réception, comme précisé dans la quasi-totalité des Règlements de Copropriété et conformément à la loi SRU.
Nous pouvons vous proposer de prélever directement sur votre compte bancaire ou postal, la contre-valeur de la provision trimestrielle ou le tiers de la provision mensuellement, pour laquelle vous avez reçu une demande de règlement préalable, au début de chaque trimestre. Le prélèvement se fera aux alentours du 15 de chaque mois.
Exemple : pour le 1er trimestre 2017, le prélèvement se fera le 15 janvier 2017
Le prélèvement ne portera que sur le montant dû à l’émission de l’appel de fonds, solde antérieur inclus.
Obligation ou non de ravaler
Elle est créée par les articles L132-1 à L132-5 du Code de la construction et de l’habitation mais ne s’applique qu’à Paris et dans un certain nombre de communes dont la liste est publiée dans chaque département par arrêtés préfectoraux.
L’obligation est celle d’un ravalement tous les dix ans. Il n’existe pas d’inventaire national des communes ayant opté pour cette obligation ; il convient donc dans chaque commune d’interroger les services techniques de la mairie.
Les communes inscrites sur la liste organisent en général des » campagnes de ravalement « , assorties d’aides et incitations pour les propriétaires, le cas échéant en recourant même à des » OPAH » (opérations programmées d’amélioration de l’habitat), ou à la signature de protocoles avec les organisations professionnelles ; le Protocole du 17 décembre 1991 sur la mise en œuvre des opérations de ravalement à Paris peut être considéré comme un modèle du genre.
Les propriétaires ou gestionnaires d’immeubles ne se conformant pas spontanément à l’obligation de ravalement décennal peuvent faire l’objet d’une injonction de la commune, prise par arrêté municipal, d’avoir à procéder au ravalement dans un délai de six mois. Le propriétaire n’obtempérant pas à l’injonction, ni à une sommation délivrée passé ce délai, est passible de sanctions pénales (amendes) en application de l’article L152-11 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ces sanctions ne s’appliquent pas aux mandataires (syndics notamment).
Le Maire peut également saisir le Tribunal pour se faire autoriser à exécuter le ravalement aux frais du propriétaire défaillant comme le prévoit l’article L132-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Des dispositions particulières peuvent découler également de la situation de l’immeuble dans un secteur sauvegardé, régi par les articles L313-1 à L313-15 du Code de l’urbanisme.
De manière générale, et indépendamment de toute obligation de ravalement découlant de la situation de l’immeuble, les Règlements sanitaires départementaux précisent dans leur Titre
II « locaux d’habitation et assimilés », article 23 « propreté des locaux communs et particuliers », que « les habitations et leurs dépendances doivent être tenues, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, dans un état constant de propreté ».
Cas des murs mitoyens
La mitoyenneté est définie par les articles 653 à 673 du Code civil. Elle crée un statut d’indivision forcée des murs, clôtures ou fossés formant séparation des fonds, qui impose à ses propriétaires de les entretenir et les réparer à frais communs.
Il convient en premier lieu de se référer aux titres (titre de propriété de l’immeuble entier ou le Règlement de copropriété pour l’immeuble en copropriété).
Dans le silence des actes, le ravalement du mur n’a lieu d’être que dans le cas où la mitoyenneté n’est que partielle (c’est à dire celui où la surface d’appui d’un des deux immeubles est inférieure à celle du mur entier) Tel est le cas en cas de différence de hauteur ou de gabarit entre les immeubles, ou le cas des courettes dont le 4ème mur est le mur
mitoyen.
L’échafaudage et le bâchage
L’échafaudage constitue un poste important dans le coût d’un ravalement. Il en existe de plusieurs types :
– échafaudages de pied, en général à tubes et colliers ou à éléments préfabriqués
– échafaudages roulants (limités en hauteur)
– échafaudages volants
– nacelles ou plateaux élévateurs, pour les grands chantiers
Le déroulement du ravalement
L’étude
Sauf cas de ravalement particulièrement simple sur immeuble en bon état non susceptible de réserver des surprises, l’étude sera confiée à un architecte spécialiste
Le recours à un Architecte est particulièrement indiqué dès lors que se posent des problèmes de choix de technique et de produits de nettoyage, une dégradation forte de certains supports, le risque d’avoir à procéder à des reprises de structure, la présence de matériaux délicats ou fragiles, etc.
De plus, un architecte laissera un dossier d’étude, de suivi et de recollement beaucoup plus
élaboré qu’une entreprise (sauf à la rémunérer pour ce travail) qui enrichira l’immeuble, facilitera la mise en œuvre des garanties en cas de malfaçons, et facilitera sa gestion
technique dans l’avenir.
Pour un ravalement, l’étude comportera notamment :
1. Une collecte d’informations sur l’immeuble :
– collecte des plans disponibles, consultation du livret ou carnet d’entretien s’il existe pour connaître l’historique des travaux,
– consultation des archives de devis, rapports d’expertise, anciennes études, etc.,
– visite approfondie, rencontre des habitants (la mémoire de l’immeuble),
– auscultation de la façade (identification des matériaux, relevé des désordres, sondages
éventuels et prélèvements, identification des salissures),
– analyse de l’environnement pour l’organisation des travaux et l’implantation des
échafaudages,
– consultation en mairie du POS, cahier des charges de ZAC, OPAH, etc., permis de construire de l’immeuble
2. La détection des travaux annexes indispensables
Seront notamment examiné :
– la zinguerie (chêneaux et descentes, couvertines, bavettes et ouvrages divers en zinc)
– les ouvrages de consolidation de structure indispensables (concernant la sécurité, l’humidité, la structure, les vices cachés) ; dans le doute il sera procédé à des sondages
– la vérification de tout les scellements
– la dépose ou la modification des câbles, gaines, boîtes de raccordement, conduits, fixations divers
– la démolition des appentis, auvents, grilles métalliques, morceaux de zinc, dont l’usage est abandonné
– les balcons, garde-corps, mains courantes et balustrades
– les fenêtres et les volets
– les souches de cheminées, mitrons, capte-suies, aspirateurs statiques, paratonnerres
– les protections élémentaires contre les dégradations (pigeons notamment)
3. Diagnostic et choix des procédés et des méthodes – tests éventuels
Il sera porté une attention particulière à la conformité du choix des revêtements de façade avec la réglementation concernant la protection contre l’incendie (articles R121-1 à R121-13 du Code de la construction et de l’habitation et arrêtés d’application en fonction du type d’immeuble).
4. Constitution du dossier de ravalement
Celui-ci, destiné à matérialiser l’accord du maître d’ouvrage et du architecte sur le projet, l’approche et les techniques retenues, comprendra notamment l’APD (avant-projet détaillé), le devis descriptif et éventuellement quantitatif, le plan d’exécution des ouvrages s’il y a lieu
– cas de réalisation d’un ouvrage nouveau à l’occasion du ravalement), et le planning des
travaux.
Il prévoira notamment :
– le type de marché à prévoir pour chacun des lots de travaux ou des prestations qui composeront le ravalement : marchés au forfait, en » régie » ou au pourcentage et les principales clauses de révision éventuelle et de facturation,
– les garanties contractuelles dont bénéficiera le maître d’ouvrage sur chacun des lots
(sachant que les garanties légales n’ont pas besoin d’être rappelées) :
>garanties sur les peintures et revêtements : elles sont accordées par le fabricant, sous réserve qu’il puisse s’assurer de la nature et de la qualité de préparation du support, ainsi que de la conformité effective de la méthode d’application ; il s’agit notamment des garanties d’imperméabilité et de résistance à la fissuration de certaines peintures et RPE (garanties I1 à I4 suivant la taille des fissures auxquelles le revêtement est censé résister) ;
>garantie dite » de bonne tenue » : la bonne tenue est définie par une norme AFNOR n°36.001 de juin 1988 ; elle la définit par l’absence de cloque, craquelage, écaillage ou décollement sur plus de 5% de la surface revêtue ; elle prend en compte les variations de couleur mais ne s’applique pas aux revêtements sombres (coefficient d’absorption solaire supérieur à 0,7).
Elle ne prend pas en compte les salissures et encrassements, ni les fissurations dues à des mouvements du support.
Elle n’a rien à voir avec l’étanchéité ou l’imperméabilité.
Il prévoira également les locaux mis à la disposition de la ou des entreprise(s), le calcul et l’imputation des frais de consommation d’eau et d’électricité, les responsabilités en matière de démarches administratives pour la déclaration de travaux et l’autorisation d’échafaudage, les modalités de protection du chantier et les mesures de protection du bâtiment et des personnes et de sécurité de toutes natures, y compris contre les cambriolages des appartements par les échafaudages, les responsabilités et les modalités concernant l’information des résidants avant et pendant le chantier, ainsi que le cas échéant celles concernant l’accès aux appartements privés, les modalités du choix des couleurs, la réalisation de surfaces témoins pour faciliter ces choix, etc
5. Établissement du dossier de consultation des entreprises ; La consultation des entreprises
Pour un ravalement, le choix des entreprises à consulter sera déterminé par trois critères principaux :
– La qualification générale de l’entreprise ; on vérifiera la détention d’une ou plusieurs des qualifications Qualibat propres au ravalement, à savoir :
>1104 travaux courants de taille de pierre et ravalement .1105 ravalement de façades constituées d’aspects grésés, bouchardés, raclés ou lavés aux mortiers spéciaux à base de liants hydrauliques et de gravillons,
>1114 nettoyage et ravalement,
>6131 peinture et ravalement.
– Les références (vérifiables) sur le même type de ravalement,
– La capacité financière à assumer un chantier de la taille concernée : Un chantier de ravalement représentant en général un montant de travaux non négligeable, cette analyse sera effectuée avec soin. On se reportera pour cela au dossier évaluation de la capacité financière d’une entreprise par rapport à l’importance des travaux.
On s’informera auprès des services techniques de la mairie de l’existence d’une charte ou d’un protocole locaux passé entre la municipalité, les entreprises et les grands propriétaires locaux, éventuellement l’ANAH ou le PACT ARIM ; dans l’affirmative, il convient de prendre en compte l’adhésion ou non de l’entreprise à ces charte ou protocole, les raisons de son
éventuelle non adhésion.
La consultation portera également sur le Coordinateur de sécurité (dès lors que plus d’une entreprise intervient sur le chantier), et l’assurance dommage-ouvrage.
Pour plus de détails sur le choix des entreprises et prestataires, on se reportera utilement aux fiches conseils par spécialité de la section acheter/contracter au meilleur prix.
Les marchés
Pour un ravalement, on veillera particulièrement sur les clauses relatives :
– au planning et aux pénalités propres à dissuader tout laxisme dans la conduite des travaux qui pourraient aggraver fortement les inévitables nuisances pour les résidants,
– à la nature exacte des garanties dont bénéficiera le maître d’ouvrage
– aux engagements concernant notamment la tenue des locaux mis à sa disposition, le calcul et l’imputation des frais de consommation d’eau et d’électricité, la prise en charge de démarches administratives pour la déclaration de travaux et l’autorisation d’échafaudage, les modalités de protection du chantier et les mesures de protection du bâtiment et des personnes et de sécurité de toutes natures, y compris contre les cambriolages des appartements par les échafaudages, les modalités concernant l’information des résidents avant et pendant le chantier, ainsi que le cas échéant celles concernant l’accès aux appartements privés, les modalités du choix des couleurs, la réalisation de surfaces témoins pour faciliter ces choix, etc.
Le suivi du chantier et la réception
Comme pour tous les travaux très techniques (contrairement à beaucoup d’idées reçues, le ravalement en est un…)la capacité de détection de problèmes du maître d’ouvrage en cours de travaux, aussi qualifié soit-il, est illusoire. La qualité des travaux et la sécurité du maître d’ouvrage sont assurés par la qualification et la couverture de responsabilité des intervenants pour chacune des techniques mises en œuvre, et notamment celles de l’Architecte et de l’entreprise. En cas de risque, bureau de contrôle et bureau d’études apporteront un surcroît de sécurité (même si la couverture de responsabilité du architecte
est substantielle, car de bons travaux sont toujours préférables à un bon procès…). A fortiori, s’ils sont préconisés par le architecte, il serait suicidaire de ne pas y avoir recours…
Pour un ravalement, on veillera donc surtout à s’assurer du déroulement du planning, de l’exécution des engagements des uns et des autres, et du traitement des imprévus.
Isolation thermique par l'extérieur
L’isolation d’un bâtiment permet de diminuer les échanges de chaleur entre l’intérieur du bâtiment et l’environnement extérieur, et ainsi diminuer les besoins de chauffage et, le cas échéant, de climatisation. Cette isolation doit être pensée en fonction des contraintes climatiques du lieu où se situe le bâtiment. L’isolation thermique est le principe de base de la maison passive. Elle emprisonne la chaleur à l’intérieur en hiver et garde la maison fraîche en été.
La lutte contre le gaspillage d’énergie passe par l’isolation thermique des bâtiments chauffés. En France, et dans de nombreux pays, elle fait l’objet de réglementations. En France, l’isolation des nouveaux logements est obligatoire mais c’est aussi un moyen efficace de réduire les dépenses de chauffage et de climatisation tout en améliorant le confort.
Les normes environnementales en matière de réduction d’émissions de gaz polluants sont en constantes révisions et par conséquence, ont des effets directs sur l’amélioration de l’habitat.
L’isolation thermique permet tout d’abord d’accroître le confort des occupants. Autre point important, la diminution des coûts de chauffage et de climatisation. Une fuite d’énergie est directement proportionnelle á une fuite d’argent de votre porte-monnaie.
L’isolation thermique par l’extérieur permet de réduire les pertes á travers les parois du bâtiment en évitant les ponts thermiques et la pénétration du froid dans la maçonnerie. Ainsi le point de gelée (0°C), ne se situera pas à l’intérieur des murs. L’isolation par l’extérieur a donc l’avantage d’empêcher la condensation et la formation de moisissures á l’intérieur des logements.
Un autre avantage de l’isolation thermique par l’extérieur, est de permettre à l’édifice de conserver au maximum son inertie thermique. Les murs ne seront pas froids au toucher et les occupants n’auront pas cette sensation désagréable de courant d’air. Donc, réduction des coûts du chauffage, réduction des émissions de gaz polluants liés á la production d’énergie, et augmentation substantielle du confort.
Pourtant, bon nombres d’habitations sont isolées par l’intérieur : Avec cette technique d’isolation, la maçonnerie complète reste froide. Les murs, compte tenu du manque d’isolation thermique des façades, ne peuvent ni accumuler la chaleur en hiver ni la fraîcheur en été. Les locaux refroidissent rapidement en saison froide. L’isolation thermique par l’intérieur laisse ainsi des variations thermiques importantes. A travers les planchers sans isolation, se créent des ponts thermiques provoquant des pertes de chauffage, condensations et risques de moisissures á l’intérieur des logements. Autre désagrément, le mauvais confort l’été, dû au manque de fraîcheur puisque l’inertie du mur est non utilisée et l’isolation des façades est sous-exploitée.
En conclusion, un autre avantage non-négligeable de l’isolation thermique par l’extérieur, est de ne pas réduire la surface habitable du bâtiment. Pour les façades, les procédés d’isolation thermique par l’extérieur ont donc le vent dans les voiles.
Intérêt de l’isolation par la façade
La maçonnerie est chauffée et elle fonctionne comme accumulateur de chaleur. Les points de gelée (0°C) et de rosée (condensation) sont sortis de la maçonnerie, vers l’extérieur. Les façades qui jouissent d’une excellente isolation thermique, peuvent rayonner la chaleur accumulée dans la journée et contribuer á un confort équilibré, procurant un climat ambiant agréable, tout en baissant votre consommation d’énergie.
La très faible variation de température évite dans le bâtiment les désordres dus aux dilations. Les ponts thermiques sont supprimés du fait que le matériau d’isolation thermique enveloppe le bâti à travers les façades. Donc pas de condensation ni de moisissures à l’intérieur.
Il existe différents matériaux d’isolation thermique (la laine de roche, la mousse minérale, etc) ainsi que différents procédés. Toutefois, le matériau le plus usité est le polystyrène expansé dont l’épaisseur varie entre 4 et 12 cm.
Ce système se compose de la fixation de l’isolant calé à l’aide d’un mortier collé et chevillé. Après s’être assuré de la bonne planéité du support, on applique un sous enduit organo-minéral dans lequel on incorpore une trame (fibre de verre) afin d’assurer au système, une résistance mécanique à la fissuration. On termine après séchage avec un enduit de parement. L’épaisseur du matériau d’isolation assure la résistance thermique du système. Ainsi un matériau d’isolation ayant une résistance thermique de 2,8 m2. Kelvin/watt soit 12 cm de polystyrène blanc expansé permet un abattement fiscal de 25% des matériaux (cf. décret du 13 novembre 2007). La partie des matériaux doit apparaître en complément de la facture.
Au fil des ans, soit entre 10 et 15 ans, les systèmes d’isolation thermique par l’extérieur nécessitent un entretien afin de s’assurer une bonne isolation. On procédera alors á la rénovation de la couche d’enduit final recouvrant les façades avec une peinture adéquate.
Conseils sur la ventilation mécanique contrôlée
Manque de ventilation dans l’appartement :
Nettoyer les bouches tous les 3 mois en démontant le mécanisme interne
Tester l’aspiration à l’aide d’une feuille de papier qui doit rester collée à la bouche sans tomber
Nettoyage (ou débouchage) des entrées d’air (fenêtres des pièces de vie)
Trop de ventilation dans l’appartement
Nettoyer les bouches d’extraction et vérifier les mécanismes
Intérieurs (clapets et volets internes)
GÉRANCE
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Loyers impayés, procédure à suivre
Si elle demeure sans effet, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception est adressée au locataire l’enjoignant à régler son dû sous huitaine.
Au delà de ce délai, un commandement de payer est délivré au locataire par voie d’huissier. Ce commandement impose un délai de 2 mois au locataire pour régulariser sa situation débitrice.
Parallèlement, le dossier est transmis à un avocat compétent en la matière pour préparer une assignation qui sera délivrée à l’issue du délai fixé par le commandement au locataire et visant la résiliation du bail et le recouvrement de sa dette.
Cette procédure peut s’avérer longue et coûteuse, c’est pourquoi il est essentiel d’être bien conseillé dans le choix du locataire.
EN PRATIQUE : Souvent, nous essayons de privilégier un arrangement avec le locataire, en accord avec le propriétaire, sur un étalement de la dette sur plusieurs mois qui solutionnera une difficulté ponctuelle et évitera d’engager dans une procédure coûteuse.
Raisonnablement, la fermeté reste le meilleur moyen de recouvrer les dettes dans des délais courts.
Régularisation de charges et délai de prescription
Le locataire devra être informé un mois avant des sommes qui lui sont réclamées et un justificatif pourra être demandé par celui-ci.
Il est toutefois important de noter que la sous-évaluation manifeste des provisions sur charge créant un préjudice certain au locataire a été sanctionnée par la cour d’appel de Paris à plusieurs reprises. Une bonne évaluation des provisions au moment de la rédaction du bail est donc essentielle.
EN PRATIQUE : En pratique, afin d’éviter les litiges et difficultés de paiement du locataire, nous vous procédons à cette régularisation tous les ans dès la réception du compte individuel de charges envoyé par le syndic et réajustons le montant des provisions sur charges si cela s’avère nécessaire.
Révision annuelle du loyer
Le dernier indice connu à la date de signature du bail devra être stipulé dans le bail initial.
Dans le cas d’une location d’habitation, l’indice imposé par la loi du 6 juillet 1989 est l’Indice de Révision des Loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre. Il existe, toutefois, plusieurs indices permettant la révision des loyers sur des baux commerciaux ou professionnels.
Il n’y a pas de formalisme à respecter, cette indexation étant de droit si elle est stipulée au contrat de location.
Expulser un locataire, titulaire d'un bail régi par la loi du 6 Juillet 1989, qui ne paye pas son loyer
A ce commandement doit être joint un décompte des loyers arriérés, sui se présentera sou la forme d’un tableau reprenant les mensualités, le montant des loyers à leur date d’exigibilité et la des différents règlement ou impayés.
Les règlement sont imputés sur les loyers les plus anciens.
Si le locataire ne règle pas les termes du commandement dans le délais de deux mois, la clause résolutoire est réputée acquise.
Il faut ensuite saisir le Tribunal d’Instance du lieu de location par une assignation, afin que soit constaté que le bail est résilié et qu’en conséquence, soit ordonnée l’expulsion du locataire.
L’audience ne peut avoir lieu que dans un délai de 2 mois et 15 jours. En effet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience.
Lors de l’audience, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.
Pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation, de plein droit, sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, le bail est maintenu; dans le cas contraire, le bail est résilié.
Le juge peut aussi refuser d’accorder des délais de paiement et prononcer un jugement d’expulsion. Dans ce cas il faut adresser le jugement à un huissier de justice aux fins de reprise des lieux.
Il y a lieu de préciser qu’en vertu de l’article L 411 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
De même, la loi prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux.
A l’issue de ces deux mois, si le locataire n’a pas quitté les lieux, un Procès verbal de tentative d’expulsion est délivré, et l’huissier constate la présence du locataire. Si celui-ci n’a pas rendu les clés, l’huissier requiert au Préfet, le concours de la force publique pour réaliser l’expulsion.
Le Préfet, peut soir refuser le recours à la force publique, soit l’accepter. En cas de refus, et deux mois après qu’ait été sollicité le concours de l’État, le bailleur peut demander à l’État à être indemnisé au titre des loyers non perçus. Ce sont là, les conséquence de l’article L 153 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, l’État « est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements ».
Le bailleur ne peut prétendre à cette indemnisation après l’expiration d’un délai de 2 mois.
V. GARCON
W2G Avocats
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La procédure d'explusion
Le préalable nécessaire à la procédure d’expulsion est la signification d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire a deux mois pour régulariser ce commandement de payer.
Passé ce délai et si le commandement de payer les loyers n’est pas apuré, le dossier sera transmis à un avocat pour la rédaction d’une assignation auprès du tribunal d’instance compétent. Suite à l’audience, une décision judiciaire d’expulsion doit être obtenue.
Il est indispensable de signifier cette décision au débiteur par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
Puis, l’huissier de justice adressera un commandement de quitter les lieux aux locataires dans le délai de deux mois à condition que le juge n’est pas accordé de délais au locataire. A défaut, il conviendra d’attendre la fin du délai ou le non respect de l’échéancier pour le signifier.
En parallèle, une notification doit être adressée au Préfet par l’huissier afin de l’informer de la procédure d’expulsion.
Au terme du délai, les possibilité sont les suivantes :
– le locataire accepte de partir, l’huissier de justice rédigera un procès verbal d’expulsion. Les meubles pourront être mis dans un lieux au choix du locataire et à ses frais. A défaut, ils seront entreposés. Le locataire aura alors un mois pour les récupérer. S’ils ne sont pas récupérés, ils pourront être vendus.
– le locataire est déjà parti, l’huissier rédigera un procès verbal de reprise
– le locataire se maintient dans les lieux, l’huissier rédigera un procès verbal de tentative d’expulsion ainsi qu’une réquisition de la Force Publique auprès du Préfet.
La préfecture dispose d’un délais de deux mois pour donner sa réponse à la demande de réquisition de la force publique.
Si elle accorde le concours, la procédure d’expulsion pourra être réalisée.
En cas de refus, ce qui est bien souvent le cas, un recours gracieux devra alors être effectué auprès de la Préfecture afin de mettre en jeu la responsabilité de l’État.
Cependant si la date de début de la responsabilité de l’État intervient pendant la trêve hivernale (du 1er Novembre au 31 Mars), le point de départ de la responsabilité commencera à compter du 1er avril pour le premier recours.
La reprise du logement en cas de départ du locatiare à la cloche de bois
Il convient tout d’abord de relever les éléments qui font penser que le locataire est parti du logement sans restituer les clefs. Il peut s’agir du témoignage du gardien ou du voisin, l’accumulation de courrier dans la boîte aux lettres ou volets fermés depuis longtemps…
Il est nécessaire de demander à un Huissier de justice compétent d’adresser une mise en demeure de justifier de l’occupation du bien. Le locataire dispose alors d’un délai d’1 mois soit pour :
– justifier de l’occupation, la procédure classique est alors engagée.
– justifier qu’il a quitté le logement, un procès verbal de reprise des lieux sera dressé par l’huissier.
En absence de réponse de la part du locataire passé le délai d’un mois, l’huissier pourra entrer dans les lieux afin de constater l’abandon du domicile. Il effectuera un inventaire des biens restés sur place en précisant s’ils ont une valeur marchande ou non. Il rédigera aussi un procès verbal de constat d’abandon.
Une fois ces actes réalisés, une requête devra être adressée au greffe du Tribunal d’Instance compétent afin d’obtenir la résiliation du bail, la reprise des locaux et la condamnation au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail.
Concernant les biens présents, le juge pourra les déclarer abandonnés afin qu’ils soient enlevés.
Une fois l’ordonnance obtenue, elle doit être signifiée au locataire dans un délai de 2 mois. La signification faite, la reprise du logement pourra être réalisée par l’huissier de justice.
Si le Juge rejette la requête, la demande devra être réitérée par voie d’assignation devant les juridictions de droit commun.
Attention, cette procédure ne trouve pas à s’appliquer en cas de décès du locataire.
Jurisprudence : obligation du locataire d’occuper et de garder les lieux
Dans un premier arrêt, le propriétaire a eu la surprise de retrouver son bien dégradé par des tiers alors qu’il était loué.
En principe, le locataire doit répondre des dégradations intervenues dans le logement sauf si elles sont le fait d’un tiers non invité dans le bien (Art. 7 c de la loi du 06.07.1989 et de l’article 1732 du Code civil).
Qu’en est-il, si ces dégradations commises par des tiers sont intervenues dans le logement alors que le locataire est parti sans donner congé, sans prévenir le bailleur, sans rendre les clefs et sans vider le logement, le juge doit analyser si la responsabilité du locataire doit être engagée.
En effet, ce dernier doit occuper et garder les lieux.
L’analyse des magistrats les a conduit à déterminer l’attitude du locataire comme fautive en empêchant le propriétaire de prendre les mesures nécessaires à la protection du bien en son absence.
Art. 7 c) loi du 06.07.1989
« Le locataire est obligé : …
- c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
Dans un second arrêt, le locataire laissait son neveu occuper le logement à titre gratuit alors qu’il était domicilié à la Réunion.
En vertu d’un bail d’habitation principale soumis à la loi du 06.07.1989, le locataire doit occuper effectivement et personnellement le logement.
Même en l’absence de sous location par la remise de fonds de l’occupant au locataire en titre, cette occupation est contraire à l’interdiction faite au locataire de sous-louer, céder ou prêter les locaux, même temporairement, en totalité ou en partie.
Ainsi, le fait pour un locataire de laisser son logement à son neveu et de s’en servir comme pied à terre ponctuellement tout en étant domicilié à La Réunion atteste la non occupation effective et manifeste.
Par conséquent, ces circonstances justifient la demande de résiliation du bail et d’expulsion du bailleur.
L'expulsion en Belgique
Il est étonnant de trouver dans la presse belge un article dans lequel on s’insurge face à un délai de 9 mois pour expulser alors qu’il faut attendre deux ans en France.
Outre la rapidité pour l’obtention d’une décision judiciaire, en moyenne deux mois, c’est la phase d’exécution qui est la plus surprenante.
Suite à la signification de la décision par l’Huissier de justice, le locataire bénéficie d’un délai d’un mois pour partir (sauf mention différente dans la décision). Passé ce délai, si le locataire est toujours présent dans les lieux, l’Huissier de justice informera le locataire de la date d’expulsion au moins 5 jours avant.
Si le locataire se maintient dans les lieux, l’Huissier de justice devra requérir le concours de la force publique auprès des services de police afin d’avoir une date d’ici deux mois.
En France, la trêve hivernale rode tel un spectre qui accable les propriétaires durant 5 mois chaque année par l’interdiction de procéder à toute expulsion. De plus, cette mesure s’applique aux squatteurs depuis la loi ALUR. Elle est un cauchemar pour les propriétaires bailleurs en particulier pour ceux n’ayant pas souscrit une GLI.
Pendant que les propriétaires français la subissent, les bailleurs belges expulsent !
La trêve hivernale ne trouve à s’appliquer que dans un cas bien particulier en Belgique : au bénéfice des locataires présents dans les logements publics de Bruxelles et de Wallonie.
Cette législation permet ainsi aux propriétaires belges d’agir tandis que leurs homologues français pleurent des mois de loyers impayés cumulés sans possibilité d’expulser.
Quant aux meubles laissés dans les lieux par l’expulsé, ils se retrouvent sur la voie publique à ses frais. En cas d’encombrement, l’administration communale aura la charge de les récupérer et de les stocker pour une période de 6 mois. A défaut d’être récupérés, ils seront vendus aux enchères publiques.
LOCATION
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Dégât des eaux et locataire
Dès lors, si des dommages sont constatés dans l’appartement, le locataire devra déclarer le sinistre à son assureur. Un devis chiffrant les remises en état devra être fourni à l’assurance. En pratique, la majorité des compagnies d’assurance travaillent avec des entreprises agréées qui ont l’avantage de se faire payer directement par la compagnie sans que règlement d’avance ne soit demandé.
Selon le montant du devis, l’assureur pourra diligenter un expert pour valider le montant estimé des dommages et déterminer les parties mises en cause (occupant à l’origine du sinistre, occupant sinistré, copropriété…). C’est la raison pour laquelle il est toujours préférable d’attendre l’aval de l’assurance pour valider un devis de remise en état.